Miami / Dubai
IL MERCATO IMMOBILIARE DI MIAMI
Il mercato immobiliare Statunitense e quello dello Stato della Florida in particolare è assolutamente trasparente con una serie di normative tese a tutelare in particolare modo la figura dell'investitore considerato, a ragione, il motore della crescita economica. La scelta del momento di ingresso spetta ovviamente all'investitore ma sicuramente parametri come la comparazione dei prezzi ( si tratta degli Stati Uniti d'America non di un paese esotico qualunque) e la verifica in loco del livello di conservazione o di qualità dei servizi offerti possono aiutare a prendere una decisione ponderata. Si tratta in definitiva di un mercato evoluto ma che nello stesso tempo offre la massima tutela alla figura dell'investitore. Un ottimo mercato nel quale investire nello scenario internazionale. Ultima considerazione: visto l'attuale fase di mercato in questo momento le opportunità si presentano più sul mercato dell'"esistente", più flessibile, che su quello del "nuovo" inevitabilmente più rigido.
EVOLUZIONE:
Miami è una città in rinascita dopo la crisi e sta assumendo una dimensione sempre più internazionale grazie al fenomeno particolare : nel 2008 – 2010 quando tutti gli altri mercati precipitavano Miami teneva con investimenti di Brasiliani, Messicani, Europei e Russi.
Gli italiani hanno sempre amato Miami ,per il clima, la lingua (prevalentemente spagnolo), il divertimento.
Ma oggi comprano sempre più per venirci a vivere o perchè ci vengono i figli .
Per gli italiani suggeriamo gli investimenti su edifici Art Decò che sono sempre più rari. L’italiano con 200.000 dollari può comprare un piccolo appartamento a Miami Beach e metterlo a reddito con una tassa di proprietà del 2% circa del valore dell’immobile.
Appartamenti che si affittano a studenti universitari frequentatori di corsi di design o turisti.
QUALI SONO LE SPESE AGGIUNTIVE AL COSTO DELL’IMMOBILE CHE DOVRO’ SOSTENERE ?
Le spese aggiuntive al prezzo dell’immobile sono quelle notarili e le tasse annuali di proprietà.
venditore e versare le tasse legate all'acquisto. I costi di acquisto si aggirano fra l' 1,5 % e il 2,5 % del prezzo di acquisto (tasse comprese) a seconda del valore della proprietà immobiliare.
Le tasse annuali sulla proprietà, a Miami Beach, sono circa il 2 % del valore del bene. Queste tasse sono deducibili dalle imposte qualora si affitti l'appartamento, così come tutte le altre spese relative all'immobile quali: manutenzioni, mobili, canoni elettrici, telefonici, televisivi. Se non si affitta l'appartamento, queste spese porteranno comunque un beneficio fiscale al momento della vendita dell’immobile.
VOGLIO METTERE A REDDITO IL MIO IMMOBILE, COME DEVO FARE ?
In Florida i contratti di affitto sono essenzialmente di tre tipi: ANNUALI o SEMESTRALI, che prevedono due mesi di deposito cauzionale e in caso di morosità dell' inquilino, con questo contratto in essere, lo sceriffo provvede allo sgombero dei locali in 15-30 giorni massimo ; MENSILI, che prevedono un preavviso di 15 gg per ottenere la liberazione dell'appartamento; SETTIMANALI, molto in uso essendo comunque Miami un luogo di villeggiatura. Questi contratti consentono la quasi totale disponibilità dell'appartamento da parte del proprietario e le più alte redditività.
TRATTATO BILATERALE
L'Italia ha firmato con gli Stati Uniti un'apposita convenzione per evitare la doppia imposizione in materia di imposte sul reddito nel 1985.
tasse pagate in tale paese costituiscono credito d'imposta nel paese di residenza dell'investitore.
Nel caso dell'investimento immobiliare la legislazione prevede che i redditi degli immobili situati all'estero concorrono alla formazione del reddito complessivo dei residenti ai fini Irpef. Ad esempio se il reddito derivante dalla locazione dell'immobile sito all'estero è soggetto ad imposta nello Stato estero, il contribuente deve dichiarare l'ammontare dichiarato nello Stato estero. Al contribuente spetterà il credito d'imposta per le imposte pagate all'estero.
La legislazione degli Stati Uniti tende a tutelare e "premiare" l'investitore anche dal punto di vista fiscale, sono quindi possibili diverse soluzioni fiscali.
A nostro parere la soluzione migliore deve essere "personalizzata" sulla base delle esigenze differenti del singolo investitore.
Riteniamo di essere in grado di rispondere alle vostre esigenze con il nostro team di consulenti.
ATTO NOTARILE
Negli Stati Uniti la funzione svolta tradizionalmente in Italia dalla figura del Notaio è demandata ad un avvocato Attorney at Law che provvede alla stesura del rogito ( closing ). L'avvocato viene scelto dalla parte acquirente e provvede alla verifica della titolarità del venditore ed esegue gli accertamenti sull'esistenza di pendenze sul pagamento di tasse arretrate, ipoteche, pignoramenti ecc. I costi del closing sono a carico della parte acquirente. L'Avvocato mette a disposizione uno speciale conto, "escrow account" attraverso il quale viene effettuato il pagamento. Le caratteristiche dell'escrow account sono che i pagamenti effettuati tramite il conto sono condizionati al verificarsi di alcune condizioni contrattuali. Massima attenzione pertanto va posta nell'offerta e nelle condizioni che vi sono inserite. Tramite l'escrow account viene versato l'anticipo. A differenza dell'Italia dove l'anticipo viene dato direttamente al venditore. Solo al closing l'Avvocato, verificato il puntuale adempimento contrattuale, provvede al pagamento del venditore di tutto le somme spettanti.
OFFERTA E CHIUSURA
L'offerta è la parte più importante della trattativa di acquisto immobiliare negli Stati Uniti. Nell'offerta devono essere inserite tutte le clausole contrattuali che porteranno sino al rogito (closing). Pertanto il prezzo offerto, le modalità di pagamento (con o senza mutuo ) ed i tempi entro cui effettuare il rogito (closing). Inoltre dovranno essere inserite tutte le clausole di salvaguardia ad esempio relative alla concessione del mutuo ( la mancata concessione determina la decadenza dei termini contrattuali ), ad eventuali vizi occulti riscontrati ( relative all'ammontare degli eventuali lavori di ripristino o restauro determinati tramite un'ispezione tecnica dopo l'offerta ), ad eventuali ripensamenti per cause varie ( in questo caso in genere vengono normalmente concessi tre giorni lavorativi dopo l'accettazione dell' offerta da parte del proprietario). Le clausole sono risolutive del contratto e garantiscono l'acquirente.
dell'Avvocato ( vedi Attorney at Law ) dell'anticipo. Qualora l'offerta venisse accettata dal venditore, e passati i tre giorni nei quali è consentito all'acquirente un "ripensamento" l'offerta diventa "hard" e l'anticipo si tramuta in caparra cofirmataria. L'offerta deve prevedere anche il termine massimo entro cui effettuare il closing. Entro quella data devono pervenire sull'escrow account dell'Avvocato i fondi per effettuare il pagamento.
MUTUO BANCARIO
Tutti i cittadini italiani, muniti di regolare passaporto, possono inoltrare richiesta presso una banca americana per la concessione di un mutuo. I requisiti richiesti sono legati essenzialmente al reddito dimostrabile. I mutui possono arrivare al 60/75% del prezzo di acquisto totale. La durata può essere anche di 30 anni
Proposte:
927 Euclid Avenue : TRILOCALE SU 2 LIVELLI |
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Superficie : 72 mq; prezzo: 250.000 $; grazioso trilocale articolato su 2 livelli, all'interno di una pregevole palazzina di recente costruzione, composto da soggiorno, zona conviviale, cucina a vista, 2 camere da letto e 2 bagni. Ocean Drive è dietro l'angolo! |
2100 Park Ave: Artécity VILLAGGIO RESIDENZIALE |
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Nuovissimi appartamenti di varie dimensioni con 1, 2 o 3 camere da letto a partire da 300.000 $. Artécity è un lussuoso villaggio residenziale situato proprio nel cuore di South Beach, a pochi passi da spiagge, ristoranti e shopping |
SOUTH BEACH - MIAMI |
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Descrizione: Appartamento completamente rinnovato, nuova cucina, nuovo bagno, ampio armadio a muro. |
SOUTH BEACH - MIAMI |
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Descrizione: Proponiamo ampio appartamento con una camera da letto e due bagni principali, molto luminoso, appena imbiancato, con lavastoviglie, forno tradizionale, forno microonde, lavatrice ed asciugatrice. |
SOUTH BEACH -MIAMI |
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Descrizione: Proponiamo ampio studio con unica location a pochi passi da Lincoln Road Mall la strada pedonale più famosa di Miami Beach. |
FLAMINGO PARK – LINCOLN ROAD |
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Descrizione: Proponiamo monolocale recentemente ristrutturato con bagno appena rifatto e pavimenti in legno. |
IL MERCATO IMMOBILIARE DI DUBAI
Per dare un'idea dell'andamento dei prezzi degli immobili a Dubai citiamo l'esempio di una villetta, acquistata nel 2003 da un italiano nei pressi del circolo golf più esclusivo della città, l'Emirates golf club.
Il costo della villa su due piani acquistata nel 2003 è stato di 360mila euro (usando il cambio attuale del dirham). Oggi vale 1,25 milioni di euro .
Perché investire a Dubai
- E’ la città che si sviluppa più velocemente al Mondo. Il tasso di crescita medio negli ultimi 5 anni è stato del 8,5%!
- Dubai è destinata a diventare un’importante centro turistico e d’affari. Già ora ha il più alto tasso mondiale di occupazione degli alberghi (85%) superando New York, e la più alta concentrazione di hotel a 5 stelle.
- La posizione geografica fa’ si che questo paese abbia un ruolo privilegiato per gli scambi tra l’Europa e l’Asia che abbraccia un mercato con oltre 1,5 miliardi di persone. La regione è un’oasi di stabilità politica e di benessere, nonché uno dei luoghi più sicuri al mondo.
- Il sistema economico e’ altamente liberale. Solo dal 2004 ad oggi sono sorte a Dubai circa 174.000 nuove aziende operative. Tra le aziende già operanti a Dubai sono presenti le prime 100 Società mondiali quotate
- La burocrazia e’ ridotta al minimo ( ad esempio sono sufficienti solo 2 giorni per costituire una società)
- Non c'è tassazione sui redditi d'impresa e neppure su quelli personali.
- Altissima qualità dei servizi
- Il livello di disoccupazione è inferiore al 2%.
- Nei prossimi 10 anni è previsto un incremento della popolazione dagli attuali 1,5 milioni ad otre 8 milioni di abitanti.
- E’ in costruzione l’aeroporto più grande del mondo con uno scalo passeggeri calcolato nel 2010 di 150.000 milioni di transiti. Dubai è una delle città più sicure al mondo, dove il tasso del crimine è praticamente pari a zero ( 0,2%).
- Il sistema giudiziario è uno dei migliori in assoluto.
- Il sistema economico è altamente liberale.
- Non ci sono restrizioni sul ricollocare il capitale investito fuori dal paese.
- L'infrastruttura poggia sulle migliori tecnologie possibili.
- E’ uno dei luoghi più sicuri al mondo. (Criminalità 0,2%!)
- La moneta locale ha un cambio fisso con il dollaro, quindi l'attuale debolezza del dollaro rende appetibile qualsiasi investimento in area dollaro.
- La benzina costa 0,30 centesimi di € al litro.
Chi può comprare?
Ognuno può acquistare nel libero mercato immobiliare di Dubai e degli altri Emirati Arabi.
Leasehold o Freehold?
La maggior parte dei progetti immobiliari a Dubai è "freehold", quindi si acquista la piena proprietà dell'immobile. Alcune zone e progetti invece sono "leasehold" su 99 anni.
Condizioni di pagamento
Generalmente è richiesto un deposito del 10-15% del prezzo d'acquisto al momento della firma per tutti i
nuovi progetti immobiliari. Ogni costruttore propone un piano pagamenti individuale.
Condizioni di pagamento per immobili completati: "resale - rivendite"
Immobili pronti in consegna richiedono il pagamento del 100% del prezzo subito alla firma. Il costruttore
("developer") chiederà da 1 a 2% di transfer fee per trasferire la proprietà dal venditore e attuale
proprietario al nuovo acquirente ed intestare il contratto d' acquisto a suo nome. Il nuovo contratto sarà
redatto entro poche settimane.
Conti bancari
Non è necessario avere un conto bancario locale per acquistare proprietà.
Tempi d'acquisto
La fase d'acquisto normalmente non dura più di due settimane. È molto importante tenere a disposizione tutte le somme necessarie per evitare ogni inconveniente e disappunto.
Tassa governativa
Attualmente non ci sono tasse governative sull'acquisto immobiliare ne sul Capital Gain. Al momento della registrazione catastale del titolo di proprietà presso il Dubai Land Department (dipartimento territoriale di Dubai), l'acquirente pagherà un 1,5 - 2% del prezzo originale d'acquisto della proprietà. In caso di mutuo pagherà lo 0,25% del valore del mutuo.
Residenza
Generalmente, il governo di Dubai rilascia permessi di soggiorno ai nuovi proprietari d'immobili e ai loro familiari più stretti. I permessi devono essere rinnovati ogni tre anni secondo i regolamenti sull'immigrazione.
Resale - Rivendita
Ognuno può vendere il proprio immobile a chi e quando vuole. Il nuovo acquirente continuerà i pagamenti nei confronti del costruttore ("developer") fino alla consegna.
Deposito cauzionale
Ogni venditore insiste su un deposito cauzionale per salvaguardare la proprietà. Normalmente il deposito si aggira intorno al 10% del prezzo di vendita. Di regola non è restituibile, l'eventuale rimborso è a discrezione del venditore.
Che cos'è il "premium"?
"premium" è la somma che l'acquirente paga oltre il prezzo originale stabilito dal costruttore. Il premium può essere una percentuale del prezzo originale o un importo fisso. Il premium più il prezzo originale formano il prezzo netto da riconoscere al venditore, non includono commissioni o transfer fees.
Cosa sono commissioni e transfer fee?
Il transfer fee viene pagato al costruttore al momento del trasferimento della proprietà dal venditore al nuovo acquirente. Questo contributo amministrativo varia da 1 al 7% del prezzo di vendita o prezzo originale e può raggiungere un importo sostanzioso, pagabile generalmente dal nuovo acquirente. Le commissioni di vendita sono del 3% sul prezzo d'acquisto, pagabile al momento della sottoscrizione del "booking contract" (pre-contratto).
Perché si deve sapere il prezzo originale?
Il prezzo originale è il prezzo pagato dal primo acquirente/proprietario al costruttore. Su questo viene calcolato la percentuale di premium. Inoltre, in caso di finanziamento, ogni istituto mutuante deve conoscere il prezzo originale oltre il quale l'immobile non può essere ipotecato.
Cos'è il deposito iniziale?
Il deposito iniziale (10-15% del prezzo d'acquisto) è richiesto nel caso di acquisto diretto da costruttore per bloccare la proprietà a proprio nome.
Esistono più tipi di "Freehold" (piena proprietà)?
Presumendo che il termine freehold è usato nel suo significato internazionale, la risposta è sì. Freehold normalmente vuol dire che il proprietario di questo titolo gode della più ampia forma di proprietà privata. Un acquirente può ottenere un titolo di freehold comprando un terreno, una villa indipendente oppure un appartamento.
Può una proprietà "freehold" per legge essere venduta ad uno straniero?
Non ci sono restrizioni nelle leggi degli Emirati che vietano la vendita di proprietà immobiliare a stranieri.
Ci sono delle restrizioni imposte su proprietà "freehold"
Sì, ci sono alcune restrizioni imposte nei contratti di vendita stipulati dai costruttori a Dubai; soprattutto per assicurare che i proprietari pagino regolarmente le spese di manutenzione e gestione.
Ogni quanto aumentano le spese di manutenzione e gestione?
Le spese di manutenzione e gestione stabilite saranno riviste annualmente ed aumentate solo se assolutamente necessario. A parte eventuali spese straordinarie o d'emergenza non ci sono fluttuazioni o aumenti drammatici durante l'anno di gestione.
Che tipo di permesso di soggiorno si ottiene con l'acquisto di una proprietà "freehold"
Il visto di residenza sarà richiesto dal costruttore al momento della consegna dell'immobile e la sua registrazione catastale. Questo visto è valido per 3 anni ed è rinnovabile. Non include automaticamente un permesso di lavoro ma permette al proprietario dell'immobile e suoi più stretti familiari di risiedere a Dubai senza dover continuamente rinnovare il permesso di transito.
Che garanzie ci sono?
In caso di ritardi nella consegna di un immobile, l'acquirente ha il diritto di rimborso delle somme versate o qualsiasi altra ricompensa. La maggior parte dei costruttori dà una garanzia decennale sull'immobile per eventuali danni strutturali.
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